Cómo se determina la estimación de vida útil de un bien inmueble

Dependiendo del tipo de construcción se estima la vida útil de un bien inmueble. Por ejemplo, un departamento tiene menor vida que una casa.

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  • La vida útil de un inmueble corresponde al uso de la construcción.

  • Existe un promedio para cada tipo de inmueble, usualmente es de 59 años.

  • Un silo, usado en la agricultura, tiene el mayor promedio de vida útil de 75 años.

Se ha estimado la vida útil de los tipos de construcciones, según el objetivo a que se destinen, suponiendo que el tipo de edificio está de acuerdo con su uso.
Vida útil en años de los inmuebles:

  • Departamentos: 50
  • Fábricas: 50
  • Bancos: 67
  • Casas habitación: 60
  • Edificios agrícolas: 60
  • Estacionamiento: 60
  • Silos: 75
  • Hoteles: 50
  • Casas de un piso: 67
  • Tiendas: 60
  • Oficinas: 67
  • Bodegas: 67
  • Teatros: 50

Uso del valor físico

Este valor no es por sí mismo un avalúo completo, es únicamente uno de los pasos en el proceso valuatorio.
Es el enfoque para llegar al valor, ya sea por medio del valor de reproducción o de sustitución de un edificio nuevo, se usa en vez del valor de capitalización o enfoque de ingresos cuando no hay datos disponibles.
La estimación del costo podrá utilizarse, también, para efectuar ciertas operaciones tales como impuestos, seguros y gastos de mantenimiento.

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Elementos operacionales

Al estimar los costos de los elementos operacionales que afectan al costo y que pueden variar las normas o estándares, deberán considerarse uno o más de esos elementos.
Mismos que pueden crear una amplia disparidad entre el costo tal como lo desarrolla el valuador, quien deberá familiarizarse con los siguientes elementos operacionales y hacer ajustes en aquellos que tiendan a distorsionar el valor físico (o de costo).

Ganancias

Las ganancias, o ganancia, son un factor variable en la mayor parte de los proyectos de construcción, porque dependen de las condiciones existentes, por ejemplo, competencia, qué tanto el contratista desea el trabajo, la cantidad de trabajo, la complejidad del proyecto. Generalmente un contratista quiere ganar 10% por sus servicios, pero en muchos trabajos se contrata por mucho menos porcentaje, dependiendo de la ganancia bruta.

Dirección y administración

Es una partida variable dependiendo de la forma de operar del constructor, por ejemplo, un contratista que trabaja solo, sin oficina y sin bodegas, tiene unos costos de operación menores que una compañía constructora, con oficinas, bodegas y más personal.

Servicios de ingeniería y arquitectura

Los proyectos de construcción los proporciona generalmente un arquitecto a un costo de 6 a 7%, o puede desarrollarse copiando otros planos o comparando algunos y vender a un costo mínimo; en muchos casos, en grandes proyectos o muy complejos, el servicio de profesionistas puede resultar más económico que prescindir de ellos, porque puede ahorrarse principalmente en materiales de construcción, por ejemplo, un calculista que ahorre fierro.

Costo de materiales

Depende principalmente de si el constructor cuenta con almacén de materiales o si se consiguen descuentos por compras en cantidades grandes de materiales de construcción.

Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar

Entre éstas se encuentran terrenos rellenados, construcciones en ladera de cerro u otros factores que afectan el diseño y hacen que se requiera mayor cimentación o terraplenes.

Ubicación

Finalmente, la localización afecta al costo por la variación de prácticas constructivas, reglamentos de construcción, leyes de planificación, acarre o, pagos a subcontratistas (de instalaciones, por ejemplo), clima, local, competencia; por ejemplo, la construcción de un edificio en una zona céntrica cuesta más que otro igual construido en una zona de la periferia.

Retraso en la construcción

Puede deberse a imprevistos, problemas laborales, escasez de algunos materiales, prolongación del tiempo normal de la obra, etcétera; entonces, aumentan los gastos del contratista, gastos de supervisión y gastos de intereses durante la construcción u otras fases del contrato.

Trabajos de construcción que no hayan formado parte del contrato

Puede consistir en trabajo cubierto por otros contratos o completado por otro propietario debido a que no se conocen los requerimientos del futuro propietario.

 Costos financieros y cargas

Estos son variables, dependiendo de los préstamos concretos, y pueden incluirse aquí descuentos; pueden variar las tasas durante la construcción.

Propiedad individual contra comercial

La casa o edificio hecha para de terminada persona, para satisfacer sus gustos o necesidades personales y basada en los proyectos especiales que tenga, así como el uso de materiales a su gusto, es más costoso; en cambio, un edificio o casa tipo comercial cuesta menos porque está hecha exclusivamente para fines comerciales y se vende tal como está.

Como puedes darte cuenta estos datos son determinantes al momento del avalúo de una propiedad.
Esta información es útil para contratar un seguro para tu hogar o bien para la compra-venta del mismo.

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