Urban Sprawl ZMVM

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Pensando un poco en la columna anterior donde platiqué de la oportunidad desperdiciada en el desarrollo de Ciudad Santa Fe, esa oportunidad para el D.F. fue casi la última, el lote del aeropuerto actual, será una nueva y esperemos que la aprovechen. Pero qué pasa con lo que conocemos como ZMVM, es decir, zona metropolitana del valle de México, si es decir, la Ciudad de México en su totalidad. Quiere decir que estamos incluyendo a varios municipios del Estado de México. ¿Y ellos cómo andan en términos de desarrollo urbano y diseño?

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Recordemos que la ciudad de México está conformada por el Distrito Federal (16 delegaciones, próximamente alcaldías), 8.8 millones de habitantes y los 59 municipios del Estado de México, más uno de Hidalgo:

Tizayuca, Acolman, Amecameca, Apaxco, Atenco, Atizapán de Zaragoza, Atlautla, Axapusco, Ayapango, Coacalco de Berriozábal, Cocotitlán, Coyotepec, Cuautitlán, Chalco, Chiautla, Chicoloapan, Chiconcuac, Chimalhuacán, Ecatepec de Morelos, Ecatzingo, Huehuetoca,, Hueypoxtla, Huixquilucan, Isidro Fabela,Ixtapaluca, Jaltenco, Jilotzingo, Juchitepec, Melchor Ocampo, Naucalpan de Juárez, Nezahualcóyotl, Nextlalpan, Nicolás Romero, Nopaltepec, Otumba, Ozumba, Papalotla, La Paz, San Martín de las Pirámides, Tecámac, Temamatla, Temascalapa, Tenango del Aire, Teoloyucan, Teotihuacán, Tepetlaoxtoc, Tepetlixpa, Tepotzotlán, Tequixquiac, Texcoco, Tezoyuca, Tlalmanalco, Tlalnepantla de Baz, Tultepec, Tultitlán, Villa del Carbón, Zumpango, Cuautitlán Izcalli, Valle de Chalco Solidaridad, Tonanitla.

Imagen mapa ZMVM Zona Metropolitana de México». Publicado bajo la licencia Dominio público vía Wikimedia Commons
Imagen mapa ZMVM Zona Metropolitana de México». Publicado bajo la licencia Dominio público vía Wikimedia Commons

Como podrán ver son muchos, algunos conocidos, otros no, pero al final del día suman 12.2 millones de habitantes para conformar un total de 21 millones y tener el 10o lugar dentro de las ciudades más grandes del mundo, aunque ustedes no lo crean, olvidémonos del mito de que vivimos en la ciudad más grande del mundo, hay otras nueve antes, según la página citypopulation.de

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Regresando al tema, debido a los altos precios para vivir en el Distrito Federal, las conocidas empresas desarrolladoras de vivienda, empezaron a desarrollar conjuntos habitacionales en estos municipios conurbados con el objeto de incrementar la oferta de vivienda de la ZMVM, atender la demanda y dar una opción más viable (económicamente hablando) que en el Distrito Federal.

Como siempre el sacrificio es la distancia y el tiempo para llegar al trabajo, teóricamente debe de haber un proporción equiparable entre la distancia de las actividades de descanso / ocio / trabajo, en la medida que este se logre en menor distancia, la calidad de vida, mejora considerablemente.

Qué sucede en estos municipios, pues que se vuelven ciudades dormitorio, porque toma 3 horas o más desplazarse a ellas y en muchas ocasiones la oferta de servicios, transporte y equipamiento, son escasas.

Para poner un ejemplo claro de la diferencia económica entre comprar un departamento de interés social en el D.F. o en un municipio de la zona conurbada, los precios oscilan en el D.F. de 600 a 800 mil pesos por 45 m2 y en el municipio va de 350 a 400 mil pesos por el mismo metraje.

Es una gran diferencia y por eso mucha gente comenzó a desplazarse a esos municipios, sin importar la distancia y sus condiciones.

Cuál es el problema, pues un poco lo mismo que pasa dentro del Distrito Federal, no hay una relación cercana y benéfica entre las empresas privadas desarrolladoras y el gobierno, no se hacen obras para mejorar la infraestructura, no se amplían calles, no se crean parques, etc., etc.

Algunos desarrolladores, pensando en esos problemas, hicieron conjuntos con parques con parques, escuelas, ciclo vías, vigilancia, servicios, etc. Es decir, los desarrolladores privados entendieron el problema e hicieron su mejor intento por solucionarlo. Créanme, hay desarrollos de interés social en el estado de México que si uno los ve, no da crédito y pensaría que no es de interés social.

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Digamos que los municipios fungieron como los llamados suburbios en Estados Unidos, ahora bien, muchos municipios tenían una vocación rural y las desarrolladoras fueron convirtiéndolos en urbanos. Pero qué sucede con los municipios como Huixquilucan, que está pegado al Distrito Federal, prácticamente colinda con Bosques de las Lomas, La Herradura, Tecamachalco y hasta cierto punto Santa Fe. No se puede encontrar mucho del origen del sitio, pero debe de haber sido un lugar que se urbanizo de cero y a mi juicio, se cometió el mismo error que Santa Fe. Pésima urbanización, vialidades muy pequeñas y no pensadas a futuro, carencia de espacio abiertos, no pensada para el peatón, corrupción gigante en temas de usos de suelo, sobre explotación del uso de suelo, etc.

Recordemos que Interlomas es un sitio con teóricamente un nivel socio económico alto, bueno, quiero decir de medio hacia arriba, algo parecido a Santa Fe, por supuesto con precios por m2 inferior a Santa Fe, pero increíblemente es un lugar que es pequeño y aun así, cuenta con 2 Walmart´s, Comercial Mexicana, Chedraui Selecto, Superama, City Market, Fresko, Sams, Costco, 3 centros comerciales, 2 Cinepolis, 1 Cinemex, Palacio de Hierro, Sears, Liverpool, es decir, tiene todo (comercialmente hablando).

La descripción que pude encontrar en internet es la siguiente:
“Grandes reservas territoriales, la dinámica de los precios y de la demanda, crisis económicas y varios mitos, son parte de la historia que rodea a este corredor inmobiliario que se encuentra en los límites del Municipio de Huxquilucan, Estado de México y a unos cuantos minutos del Distrito Federal. Los mitos no son producto de la sabiduría popular: en Interlomas además de surgir el transformado “Mall de México”, se da vuelta a la hoja que muchos irremediablemente vivieron en carne propia, con el trágico capítulo de la crisis post-devaluatoria de 1994-1995, para sentar las bases de un sólido desarrollo en los últimos cinco años.

Contrario a cualquier pronóstico, esta zona ubicada al noroeste de las Lomas de Chapultepec, agrupa en el área corporativa a grandes consorcios, en el sector retail o menudeo y tiendas de autoservicio a los principales competidores, universidades y una gran variedad de servicios. Pero es un hecho que aquí también vive desde hace más de una década buena parte de los consumidores potenciales del producto inmobiliario residencial y residencial plus de la ciudad.

Es en conjunto ese grupo que pertenece a los mayores estratos de la pirámide de ingresos, con más de dos automóviles, dos televisores y que al tener asegurada una amplia estancia, dado que más del 70 por ciento son propietarios de las viviendas que habitan, garantizan un nivel de consumo atractivo para cualquiera que aquí decida establecer su actividad comercial o de servicios. 

Es también por ello que Interlomas ofrece muchas ventajas que los inversionistas inmobiliarios buscan. Este suburbio capitalino ha sido desarrollado y urbanizado en un 75 por ciento y el vertiginoso crecimiento del último lustro se debe al efecto que ha generado el establecimiento de nuevos proyectos residenciales, aunado a la oferta comercial; De hecho la distribución del área urbanizada deja al rubro residencial la mitad de la superficie, 35 por ciento a la comercial y de servicios; de tal forma que sólo 15 por ciento de la reserva tiene un enfoque corporativo.”
Fuente: Real State Market

A mi criterio la descripción, la encuentro un poco romántica, yo personalmente conocí Interlomas con mi papás hace muchos años, justamente cuando inicio el centro comercial y en efecto, no había nada más. Literalmente nos movimos horas para llegar (de San Jerónimo en el sur). Años más tarde, abrieron un antro y vine un par de veces, estoy hablando de hace 20 años, aproximadamente.

La realidad es que a mí el sitio me parece apto para vivir, siempre y cuando no salgas del el, salir es un caos, entrar es un caos, llueve y se inunda. Faltan parques, banquetas y conexiones. Que ganas viviendo en el sitio, metros cuadrados de tu vivienda. Por lo mismo que compras algo de 70 a 100 m2 en el D.F. aquí lo encuentras de 180 a 250 m2. Yo sacrifico espacio por distancia, pero muchos no.

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Entonces mi reflexión es, si el sitio es tan bueno, porque los señores encargados de planear las ciudades, no pueden hacer algo bueno, algo pensando en el largo plazo y sobre todo con planeación a futuro. Lo más increíble es que los desarrolladores de interés social, si lo están haciendo, en sus macro lotes de muchas hectáreas y si, tal vez lejos de centros de población, pero entendieron el punto de sustentabilidad, movimiento, conexiones, etc. Nuevamente un problema de malos entendidos con el gobierno, pero ahí están y poco a poco lo están avanzando con éxito.

Qué pasa con Interlomas, Santa Fe, Nuevo Polanco, por qué el caos, por qué las vialidades saturadas y pequeñas, por qué la carencia de servicios. Qué les falta a los gobernantes o a los directores de desarrollo urbano. Es visión, es preparación, es conocimiento.

No lo sé, espero descifrarlo pronto porque vamos de mal en peor y no aprendemos de los errores. No vemos lo que sucede en otros países, ciudades o continentes, no vemos las tendencias y cuando uno se ofrece a ayudar PRO BONO, la respuesta es no queremos o no podemos.
Me pregunto, ¿hasta cuándo?